樂(lè)居深度報(bào)道記者 董文艷/文

合作后，萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)會(huì)變得輕一些，萬(wàn)科資產(chǎn)則會(huì)變重。它們可以共享客戶資源，面對(duì)政府的土地議價(jià)能力會(huì)增強(qiáng)，對(duì)金融機(jī)構(gòu)的吸引力和安全感也會(huì)增加。

5月14日上午十點(diǎn)半，王健林和郁亮上演年度“哥倆好”，萬(wàn)達(dá)和萬(wàn)科用一紙戰(zhàn)略合作框架協(xié)議確立盟友關(guān)系。

兩萬(wàn)聯(lián)手，意圖明顯。記者獲悉，這是一場(chǎng)長(zhǎng)期性合作，萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科未來(lái)將在國(guó)內(nèi)和海外市場(chǎng)，聯(lián)合拿地、合作開(kāi)發(fā)。由萬(wàn)達(dá)投資項(xiàng)目中商業(yè)部分，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中住宅部分。

同時(shí)，兩家還將共同成立一個(gè)聯(lián)合協(xié)調(diào)小組，互相交流項(xiàng)目合作信息，該小組由萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科高層擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)。

“以后萬(wàn)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)就不做住宅了，只做商業(yè)，由萬(wàn)科做住宅。萬(wàn)達(dá)萬(wàn)科一起競(jìng)標(biāo)拿地，當(dāng)然在各自專業(yè)領(lǐng)域我們是各干各的，所以不會(huì)成立合資公司，只有工作小組。”一位接近合作交易的知情人對(duì)樂(lè)居記者說(shuō)。

“合作后，萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)會(huì)變得輕一些，萬(wàn)科資產(chǎn)則會(huì)變重。它們可以共享客戶資源，面對(duì)政府的土地議價(jià)能力會(huì)增強(qiáng)，對(duì)金融機(jī)構(gòu)的吸引力和安全感也會(huì)增加。”一位中型房企高層管理人士向樂(lè)居記者評(píng)價(jià)說(shuō)。

兩家常常登上“頭條榜”的明星房企牽手，堪屬意料之外。但窺探內(nèi)情，一家是致力于“變輕”的商業(yè)大拿，一家是底子厚重又“謀創(chuàng)新”的住宅大戶，萬(wàn)達(dá)和萬(wàn)科此番合作也在情理之中。

樂(lè)居記者經(jīng)采訪總結(jié)如下：

一，萬(wàn)達(dá)：剝離部分商業(yè)資產(chǎn)給萬(wàn)科，減輕體重，加速輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型；抽掉住宅短板，放大萬(wàn)科住宅品牌紅利。

此前，萬(wàn)達(dá)已宣稱其商業(yè)地產(chǎn)要轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。即在投資建設(shè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)過(guò)程中，由他人出資，萬(wàn)達(dá)選址、設(shè)計(jì)、建造、招商和管理，產(chǎn)生的租金收益由萬(wàn)達(dá)和投資方按一定比例分成。王健林算過(guò)一筆賬，兩個(gè)輕資產(chǎn)店的管理收入總利潤(rùn)相當(dāng)于一個(gè)重資產(chǎn)店，他認(rèn)為這是一個(gè)可持續(xù)的新模式。

萬(wàn)達(dá)意圖在2025年開(kāi)業(yè)1000個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，如此快速的規(guī)模擴(kuò)張也需要輕資產(chǎn)的支撐。

萬(wàn)達(dá)與萬(wàn)科合作，意味著未來(lái)在一塊商業(yè)居住混合用地上，萬(wàn)達(dá)將不再全部持有商業(yè)，以售養(yǎng)租，而是與萬(wàn)科共同持有商業(yè)資產(chǎn)，并共同獲取租金收益。萬(wàn)達(dá)以此完成部分商業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，減輕體重，凸顯運(yùn)營(yíng)管理長(zhǎng)項(xiàng)，加速輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

萬(wàn)達(dá)一邊在商業(yè)資產(chǎn)上做減法，另一邊則在住宅資產(chǎn)上做替換。與萬(wàn)達(dá)住宅相比，萬(wàn)科是全球最大住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)，2014年住宅銷(xiāo)售規(guī)模達(dá)21萬(wàn)套以上，住宅標(biāo)簽性、專業(yè)度更強(qiáng)。萬(wàn)達(dá)借此次合作，抽掉自身住宅業(yè)務(wù)短板，與萬(wàn)科共享住宅銷(xiāo)售紅利，從這個(gè)角度看，這幾乎是一筆“全進(jìn)賬”生意，且更符合萬(wàn)達(dá)未來(lái)“專而精”的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理形象。

二，萬(wàn)科：借力萬(wàn)達(dá)商業(yè)配套，磨練商業(yè)內(nèi)功，提升住宅銷(xiāo)售溢價(jià)；搭上萬(wàn)達(dá)強(qiáng)土地議價(jià)能力順風(fēng)車(chē)，壓縮開(kāi)發(fā)成本。

在與萬(wàn)達(dá)的合作中，盡管萬(wàn)達(dá)品嘗了萬(wàn)科的住宅銷(xiāo)售紅利，但這一紅利也恰恰是因萬(wàn)達(dá)的商業(yè)配套得到了放大。兩家可謂互相借力。未來(lái)，不難想象這樣的場(chǎng)景，一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)旁，樹(shù)立著萬(wàn)科的住宅。萬(wàn)科的商業(yè)配套由萬(wàn)達(dá)填充，萬(wàn)達(dá)商業(yè)同時(shí)還將為萬(wàn)科住宅帶來(lái)銷(xiāo)售溢價(jià)。

萬(wàn)科涉足商業(yè)地產(chǎn)已有4年，相比之下，萬(wàn)達(dá)商業(yè)成熟性更高，2014年萬(wàn)達(dá)持有物業(yè)面積（含在建）高達(dá)3904萬(wàn)平方米。萬(wàn)科背靠萬(wàn)達(dá)商業(yè)，可吸取經(jīng)驗(yàn)，磨練內(nèi)功，并提升商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力。

“萬(wàn)科要做商業(yè)，其實(shí)不必自己獨(dú)做，應(yīng)該跟最擅長(zhǎng)商業(yè)地產(chǎn)的一方股權(quán)合作，這樣萬(wàn)科也有了商業(yè)收益權(quán)。”上述房企高層管理人士說(shuō)。

今年以來(lái)，萬(wàn)科一直在壓縮成本，鼓勵(lì)分公司創(chuàng)新，并向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型。萬(wàn)科與萬(wàn)達(dá)合作，還可借助其在地方政府面前的土地強(qiáng)議價(jià)能力，花費(fèi)更少的錢(qián)獲得土地，壓縮開(kāi)發(fā)成本。而兩家1+1>2的價(jià)值放大效應(yīng)，也能反過(guò)來(lái)提高獲取項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。這是一個(gè)良性循環(huán)。

不過(guò)，現(xiàn)在，兩個(gè)業(yè)務(wù)高度互補(bǔ)型房企捆綁在一起，究竟會(huì)產(chǎn)生何種化學(xué)反應(yīng)還是未知數(shù)。

在樂(lè)居記者看來(lái)，雙方合作的效果評(píng)估與收益分配，也牽涉諸多人心與規(guī)則，還需步步探尋最優(yōu)姿態(tài)。

樂(lè)居記者注意到一個(gè)細(xì)節(jié)，在萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)路線里，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)未來(lái)將主要集中在三四線城市。這些地方的地價(jià)相對(duì)低廉，租金回報(bào)比甚至高于一二線城市。純投資不銷(xiāo)售的萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)，瞄準(zhǔn)了這樣的城市。王健林曾說(shuō)，“我們不需關(guān)心房?jī)r(jià)，只要城區(qū)人口夠多，租金回報(bào)比合適就可以去做萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，三四線城市是未來(lái)主要方向。”

但這與萬(wàn)科當(dāng)下的重資產(chǎn)局面背道而馳。

萬(wàn)科需要緊盯房?jī)r(jià)，投資銷(xiāo)售利潤(rùn)高的城市，近年來(lái)它力圖加碼一線城市。而重資產(chǎn)房企也通常難以在如今的三四線城市如魚(yú)得水。此番合作，萬(wàn)達(dá)與萬(wàn)科孰將妥協(xié)？這構(gòu)成了合作另一看點(diǎn)。

“除了在國(guó)內(nèi)，我們更是在全球范圍內(nèi)的合作。”上述接近交易的知情人如是說(shuō)。

文章來(lái)源：樂(lè)居新聞網(wǎng)